• 索引号:370400/2017-02206
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  • 发布机构:市规划局
  • 成文时间:2017年08月23日
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关于印发《枣庄市中心城城市规划管理技术导则(试行)》的通知

枣庄市中心城城市规划管理技术导则
(试行)
 
第一章     总则
 
第一条  为加强中心城城市规划管理,保证城市规划的实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、行政法规和规范以及枣庄市城市总体规划,结合枣庄实际,制定本导则。
第二条  本导则适用于枣庄市中心城城区范围内进行各项建设活动〔含新建和改(扩)建、临时建设工程〕。滕州市、山亭区和台儿庄区可参照执行。
第三条  各项建设工程的功能性质、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率和景观特征等,应当根据批准的所在地段详细规划和城市设计确定。
第四条  中心城规划建设应当充分考虑城市经济,坚持高起点、高标准原则,融入低碳城市的理念,突出交通优先、区域特色和功能配套,推进城市资源优化整合。
 
第二章     建设用地管理
 
第五条   建设用地的规划性质应当依据已批准的控制性详细规划确定;尚无经批准的控制性详细规划的,可参照总体规划合理确定。
第六条   建设用地小于(表一)规定的建设用地下限指标的,不应单独零星建设永久性建筑。
(表一)单独建设用地下限指标
  类型
 
 
居住建筑(用地面积m 2
非居住建筑(用地面积m 2
多层建筑
高层建筑
多层建筑
高层建筑
新城
3000
5000
4000
6000
其他城区
2000
3000
3000
4000
建设项目用地面积小于(表一)的规定,但有下列情况之一,且不妨碍城市规划的实施,可由规划行政主管部门批准后实施。
(一)社区配套用房、垃圾收集和中转站、变配电室、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。
(二)邻近土地为完成规划或建设的河道、道路或其他类似情况,确无法与周边土地整合的建设项目。
第七条   新建、改(扩)建的建筑工程的容积率、建筑密度应当依据已批准的控制性详细规划确定;尚无经批准的控制性详细规划的,可参照按如下指标控制:
居住建筑:多层住宅容积率不超过1.5,建筑密度不大于28%;高层住宅容积率不超过3.0,建筑密度不大于25%。办公建筑:多层容积率不超过2.5,建筑密度不大于40%;高层容积率不超过5.0,建筑密度不大于35%。商业建筑:多层容积率不超过3.0,建筑密度不大于40%;高层容积率不超过5.5,建筑密度不大于40%。
(一)属于以上建筑类别的单个建筑项目的建筑容量,由规划行政主管部门根据其位置周边环境、交通和配套服务设施等因素进行综合分析后确定。
(二)不属于以上建设类别的其它项目,规划行政主管部门按有关规范另行确定建筑容量指标。
第八条  工业项目容积率不得低于0.6,建筑密度不低于35%,绿地率不高于15%,厂前区用地比例不高于7%。
 
第三章   建筑间距与退让
 
第九条   按照《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93,2002版)要求,根据日照分析确定被遮挡居住建筑之间的间距。
在满足日照分析的同时,还应符合以下规定:
(一)建筑间距应当符合国家有关消防、防空、抗震、防灾、卫生等规定。
(二)低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不小于18米;低、多层非居住建筑与低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不低于15米。
(三)高层建筑与其正午投影范围内居住建筑最小距离不小于36米。
第十条  建筑物退让
(一)沿城市道路两侧新建、改建无特殊要求的建筑物,后退规划道路红线距离,按(表二)控制。主次干路交叉口四周的建筑,后退道路切角线的距离应按主要道路要求,适当加大退让距离。
(表二)建筑后退道路红线距离表
道路类别
新城区
其他城区
低多层建筑
高层建筑
低多层建筑
高层建筑
城市主干道
20
25
15
20
城市次干道
15
20
10
15
城市支路
8
12
5
10
(二)除特殊要求外,围墙后退主次干道道路红线不小于1米,围墙外设置公共绿化带,传达室退道路红线不小于3米。
(三)当相邻用地为居住用地时,对地界的退让应满足以下要求:
1、对北侧地界退让:布置高层建筑时应进行模拟日照分析,确保北侧地块离地界18米以外的用地大寒日日照满足国家标准,且自身用地内高层建筑退让地界不低于18米;布置低、多层时退让地界为日影线的一半,且不低于9米。
2、对南侧地界退让:布置高层建筑时离地界不低于18米;布置低、多层建筑时离地界为日影线一半,且不低于9米。
3、对东、西两侧地界退让:考虑视觉干扰和消防等因素,布置高层建筑时,退让地界不小于6.5米且距现状建筑建筑不小于13米;侧面开窗时,退让地界不小于7.5米且距现状建筑不小于15米。布置低、多层建筑时,退让地界不小于3米且距现状建筑不小于6米。
4、沿街新建高层建筑山墙间距不小于18米。
 
第四章   建筑设计和景观控制
 
第十一条  整体规划要求:
(一)建筑外墙装饰设计应当符合节能、环保、美观的要求。
空调室外机搁板、管道等设置在建筑外墙的,其位置和形式应当结合立面统一设计,并设置装饰构件。
(二)鼓励建筑群体组合空间环境设计。新建低、多层住宅应采用坡顶屋面,高层建筑顶部必须作重点设计。鼓励屋顶绿化。
(三)沿新城光明大道两侧不宜设置围墙,应通过绿化、水面等景观设计手段明确空间界限。建筑后退道路红线距离内应尽可能设置绿化带对公众开放。确需修建围墙的,应设置透空围墙,围墙高度不宜高于2米。
第十二条   建筑高度与面宽
控制居住建筑的面宽,除经批准的详细规划另有规定外,按以下规定执行:
(一)建筑高度大于24米且小于、等于60米的,其最大连续展开面宽的投影不大于70米;
(二)建筑高度大于60米的,其最大连续展开面宽的投影不大于60米;
(三)不同建筑高度组成的连续建筑,其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。
第十三条   建筑色彩与材质
(一)建设应当注重建筑色彩处理,坚持以人为本,自然古朴,提倡使用建筑材料的原色调,提高建筑色彩的亲和力和生命力。在建筑的色彩、色调上要体现变化和主次搭配,做到色调统一中有变化。
(二)居住建筑应当注重与周边环境有机融合,因地制宜、因势制宜、因景制宜。规划布局和建筑形态风格应当体现多样性和建筑识别性,色调以暖灰和冷灰色为主,辅以其他色调;办公建筑以现代风格为主,材质采用石材、玻璃、金属材料等,色调以浅色为主;商业建筑应体现建筑的多样性,注重商业尺度,营造丰富的购物空间,色调以暖灰色为主,辅以其他色调。
 
第五章  绿化和公共设施配套
 
第十四条  单个基地内的绿地率必须满足规划指标。整体出让地块内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设,综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下,可不在每块建筑基地内平衡分布。集中绿地宜沿城市道路布局。绿地建设需与主体工程同步设计、同步实施。
第十五条   绿地率各类新建建设项目绿地率应当符合下列规定:
(一)居住项目绿地率不小于30%;
(二)行政办公、文化娱乐、教育体育、医疗卫生、科研设计等建设项目,绿地率不小于30%;
(三)商业金融、交通枢纽、市政公用设施等建设项目,绿地率不小于20%。
加强建筑室外场地、邻里空间、垂直绿化和屋顶绿化,重视第五立面的处理,避免大量硬地和闲置裙房屋顶的出现。
第十六条   居住区配套公建应与住宅同步规划、同步建设,同步验收。
居住区配套设施的配建可结合周边公共服务设施的现状酌情增减。
第十七条   其他规划应综合考虑学校、医院、道路、管网、公共停车场等公共服务设施和市政基础设施的合理布局,坚持统一规划,同步建设。
 
第六章  停车和交通组织
 
第十八条  新建、扩建、改建各类建设工程应当配建相应的停车设施,并与主体工程同步设计、同步实施。停车设施规划设计应当合理安排与建设用地出入口、建筑主要人流出入口和周边道路的关系,满足交通组织和交通安全的要求。
第十九条  停车位配套按照山东省《城市建设项目配建停车位设置规范》要求设置。
第二十条   主干道不应开设机动车出入口。控制在次干道开设出入口,必须开设的,采取右进右出的交通组织方式。
第二十一条   少于50个停车位的停车场,可设一个出入口;50-500个停车位停车场,车辆出入口不应少于2个;大于500个停车位的停车场,车辆出入口不应少于3个,并应设置人流专用出入口。各汽车出入口之间的净距应大于15米。出入口的宽度,双向行驶时不应小于7米,单向行驶时不应小于5米。
 
第七章   重点区域控制
 
第二十二条   中心城重点控制区域包括:主要干道两侧、主要滨河地区、主要临山片区。
第二十三条   重点区域在规划制定前,应首先对本片区结合区域环境进行策划设计,优化用地布局,综合配套功能,促进城市经济发展理念。
第二十四条   城市重点控制区域及建设用地大于3公顷的成片开发地区、10000平方米以上等重要公共建筑的建筑规划设计方案,一般应委托两个以上设计单位作出不少于三个方案,并同时报送夜景灯光设计。
第二十五条   主要干道两侧
(一)主要干道两侧建筑应注重高度变化,形成丰富的天际轮廓线,建筑之间宜相互协调,形成统一的临街建筑界面;鼓励建筑退距错落有致,形成丰富的空间变化。
(二)交通性主干道两侧不宜设置多、高层商住楼,生活性主干道、次干道两侧控制建设高层商住楼,商业裙房必须为大开间;居住建筑立面宜按公共建筑要求处理,不宜设置开敞阳台及外凸式阳台(包括外封闭式),阳台、雨篷、凸形封窗不宜突出建筑控制线;主次干道两侧不应建设多层商住楼。
第二十六条   主要滨河地区
(一)鼓励沿河形成高低错落的空间环境,沿河流两侧建筑宜以多层为主,后排建筑高度宜自河道向外依次递增;建筑布局与生态环境相融合,体现景观视线的通透性。
(二)沿河建筑宜在统一的前提下采取多样的建筑形式,沿河设置公共通道加强与水面的联系。
第二十七条   主要临山片区
临山片区建筑布局应充分考虑和地形的结合,注重竖向设计,建筑天际线与山体外形相融合,考虑景观视线的通透性,建筑以多层组合式为主。
 
第八章   附则
 
第二十八条  本导则实施前已经规划行政主管部门批准的规划方案,仍按原方案执行。
第二十九条  本导则由枣庄市城市规划主管部门负责解释,自公布之日起实施。
 
 
 

附    录

名词解释:

一、低层建筑:指檐口高度小于等于10米的建筑,低层居住建筑为一层至三层。
  二、多层建筑:指檐口高度大于10米小于24米的建筑。(在本规定中,高度大于等于24米的中高层住宅,日照间距按高层建筑计算。)
  三、高层建筑:指檐口高度大于等于24米的建筑。当指檐口高度小于等于24米建筑的屋面上除必要的楼梯间(包括电梯间)、水箱、设备间外,布置有可使用的室内空间时,其高度如超出24米,应按高层建筑计算建筑间距。消防对高层建筑的界定按消防规范确定。
  四、建筑高度:一般指建筑物室外地面至建筑物檐口(包括女儿墙)的高度。
 五、建筑间距:除另有规定外,建筑间距一般是指建筑外(山)墙面之间的最小垂直距离(外包尺寸)。
六、建筑密度:建筑底层占地面积与建筑基地面积的比值(用百分比表示)。
  七、容积率(建筑面积密度):建筑的地面以上各层建筑面积总和与建设用地面积的比值。
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